et.impact - intervista a Marco Sangiorgio (CDPI Sgr)

«Social housing? Così diventa asset class»

Interviste e Ritratti 11 Gen 2018 Risparmio SRI Commenta Commenta Stampa Invia ad un amico

Il primo Fondo Investimenti per l'Abitare ha cambiato il mercato. Adesso, Fia2 punta al miliardo. «I primi 100 milioni sono stati già sottoscritti da Cdp, il resto verrà raccolto presso investitori istituzionali, primi fra tutti la Bei, fondazioni ed enti previdenziali»

Mentre i tassi sono scesi, il fondo Fia (Fondo Investimenti per l’Abitare), terzo intervento di impact investing al mondo per dimensioni, lanciato nel 2009 dalla Sgr di Cassa Depositi e prestiti, mantiene una performance positiva. «Al momento il Fia presenta una redditività di lungo temine superiore al 2% oltre inflazione, in linea con le attese. Si tratta di una redditività che per certi versi oggi può essere considerata “interessante” e questo no, non posso dire fosse in linea con le aspettative: credo che al momento del collocamento del Fia nessuno si aspettasse un trend decrescente dei rendimenti come quello a cui abbiamo assistito negli ultimi anni», dice a ETicaNews Marco Sangiorgio, direttore generale di Cdp Investimenti Sgr (gruppo Cassa depositi e prestiti). Qui intanto si lavora per raggiungere quota 1 miliardo di euro con il fondo Fia2, che affiancherà agli investimenti in social housing anche quelli in infrastrutture per lo smart working. «I primi 100 milioni sono stati già sottoscritti da Cdp, il resto verrà raccolto presso investitori istituzionali, primi fra tutti la Bei, nell’ambito dei fondi comunitari del piano Juncker, nonché le fondazioni e gli enti previdenziali, nostri tradizionali partner strategici».

Come valuta l’esperienza Fia? La redditività del fondo rispetta le attese?
Quella del Fia è stata un’esperienza entusiasmante che ha visto la creazione in pochi anni di una nuova asset class immobiliare, quella dell’housing sociale, nota nel mondo della cooperazione e della filantropia, ma sicuramente sconosciuta nel mondo della finanza. Il Fia rappresenta un caso virtuoso di collaborazione pubblico-privato, con risorse pubbliche (140 milioni di euro del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti), che non vengono impiegate secondo la classica logica del contributo a fondo perduto, ma investite, esattamente come quelle degli altri investitori privati, pari a circa 3 miliardi di euro, e pertanto restituite alla scadenza del Fondo, con un moltiplicatore delle risorse pubbliche potenzialmente infinito. Oltre che a livello nazionale, il Fia rappresenta una best practice anche a livello internazionale, costituendo il terzo intervento per dimensioni attivo nell’ambito dell’impact investing nel mondo. Al momento il Fia presenta una redditività di lungo temine superiore al 2% oltre inflazione, in linea con le attese. Si tratta di una redditività che per certi versi oggi può essere considerata “interessante” e questo no, non posso dire fosse in linea con le aspettative: credo che al momento del collocamento del Fia nessuno si aspettasse un trend decrescente dei rendimenti come quello a cui abbiamo assistito negli ultimi anni.

Rispetto a Fia2, quanto si punta a raccogliere? Quanto è venuto e quanto verrà dai soci e quanto da altri istituzionali?
Il Fia ha raccolto equity per 2 miliardi di euro e ha mobilitato risorse locali per un ulteriore miliardo, si tratta di numeri legati ad un altro periodo storico e probabilmente irripetibili. Con il Fia2 (che opera nel settore dello smart housing, smart working e a supporto della ricerca, innovazione, tecnologia, istruzione e formazione) abbiamo un obiettivo di raccolta di un 1 miliardo di euro, dei quali i primi 100 milioni già sottoscritti da Cassa depositi e prestiti, il resto verrà raccolto presso alti investitori istituzionali, primi fra tutti la Bei, nell’ambito dei fondi comunitari del piano Juncker, nonché le fondazioni e gli enti previdenziali, nostri tradizionali partner strategici.

In che modo Cdpi Sgr punta a coinvolgere gli investitori istituzionali?
Attraverso il Fia2 puntiamo a catalizzare l’interesse di investitori che abbiano obiettivi di rendimento di lungo periodo, interessati più a una cedola annua che a un rendimento da capital gain, e che al tempo stesso intendano dedicare una parte della loro asset allocation a interventi a impatto sociale, magari perché offrano delle ricadute immediate sul proprio territorio di appartenenza, penso ad esempio agli interventi di riqualificazione di pezzi di città, o perché consentono di scommettere sul futuro del Paese, penso ad esempio agli incubatori di imprese o agli hub di innovazione.

Perché si è scelto di andare al di là degli investimenti in social housing, estendendo Fia2 anche ad altri tipi di progetti?
Con il Fia2 ci proponiamo di sviluppare e promuovere investimenti infrastrutturali immobiliari per la locazione, con focus oltre che sulla casa, su servizi privati di pubblica utilità quali le infrastrutture a supporto dell’innovazione e della formazione oltre che spazi flessibili di lavoro. L’obiettivo del Fia2 è creare un’offerta abitativa in locazione, destinata a quella fascia di popolazione che non è nelle condizioni economiche di investire nella proprietà abitativa o non è interessata a farlo per ragioni di mobilità lavorativa e nuovi stili di vita promuovendo un’offerta in cui la mixitè (housing sociale, affordable housing, mercato) risponda alle esigenze di un’utenza sempre più ampia e variegata e diventi fattore cruciale di coesione sociale. La scelta di andare oltre l’housing in generale, se vuole per certi versi è stata anche guidata dall’evoluzione del mercato e dai nuovi fabbisogni infrastrutturali del paese. Non è un caso che il primo investimento effettuato dal Fia2 non abbia ad oggetto il mondo della casa, ma riguardi l’innovazione: lo scorso 8 novembre ha preso infatti il via il Fondo Ca’ Tron H-Campus, sottoscritto per 32 milioni dal Fia2 e dedicato alla realizzazione di H-Campus, il progetto di H-Farm destinato a diventare il più importante polo integrato di innovazione e formazione digitale a livello europeo.

In che modo Cdpi Sgr misura l’impatto generato dagli investimenti attraverso Fia e Fia2? Quali sono le ciriticità e quali le prospettive di miglioramento della misurazione dell’impatto, uno dei nodi più critici dell’impact investing?
In collaborazione con Fondazione Housing Sociale e Avanzi, abbiamo strutturato un sistema di valutazione della performance sociale degli interventi sulla base di una pluralità di aspetti: le implicazioni sociali, il progetto architettonico, la qualità dell’offerta abitativa, la solidità del progetto di gestione, l’inserimento nel contesto, la corrispondenza con i fabbisogni abitativi del territorio, la strategia di contrasto del disagio abitativo, il coinvolgimento degli inquilini in fase di progettazione e la performance ambientale. Al fine di promuovere e stimolare gli operatori del settore alla realizzazione e implementazione di progetti innovativi ed efficienti, a vantaggio delle comunità insediate nel territorio, abbiamo inoltre promosso l’introduzione di un sistema di incentivazione dei gestori locali con una premialità sulla fee sia in esito alla corretta esecuzione del progetto che nel corso della sua vita, a valle del riscontro di parametri gestionali, quali ad esempio la morosità e l’occupancy, oltre alla soddisfazione degli inquilini. La metodologia scelta è pertanto quella del rating, ma pensiamo in futuro per il Fia2 di adottare anche lo Sroi che consente di tradurre in termini di metriche tradizionali economico–finanziarie l’impatto anche sociale degli investimenti effettuati. Sicuramente la diffusione di metriche standardizzate e customizzate per macrosettori di riferimento potrà migliorare la visibilità e le prospettive del social impact investment, così come l’introduzione di meccanismi premiali che colleghino la retribuzione dei manager alla performance sociale.

Cosa serve per far crescere l’attenzione degli istituzionali verso l’impact investing?
Partire con dei casi di successo e dimostrare che funziona! A parte le battute, serve soprattutto il capacity building di soggetti imprenditoriali no profit o low profit che siano in grado di gestire attività a impatto sociale, rispetto alle quali noi possiamo fornire le infrastrutture immobiliari. In quest’ottica, mi fa piacere sottolineare il parallelo e futuro impegno che Cassa depositi e prestiti metterà nel sociale, con la recente creazione della piattaforma Cdp-Fei di venture capital per le imprese sociali, la piattaforma ImpactIT, dotata di risorse per 100 milioni di euro.

Veronica Ulivieri

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